جزئیات 6 نوع وام خرید خانه - مجله جاودان

جهت دریافت خدمات پتینه کاری ساختمان با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

وام مسکن از راستا فرعی

دنیای اقتصاد در ادامه نوشت: متقاضیان خرید مسکن هم اکنون به 6 راستا اصلی وفرعی برای دریافت تسهیلات خرید واحد های مسکونی دسترسی دارند که هرکدام از این تسهیلات به لحاظ چند معینه اصلی مربوط به ویژگی های وام، شکل متفاوتی از یاری هزینه مسکن محسوب می شوند.

در شرایطی که عمده متقاضیان دریافت وام خرید مسکن تنها از وجود یک راستا معمول برای دریافت وام اطلاع داشته و عمدتا از این راستا اقدام به دریافت تسهیلات خرید آپارتمان می نمایند که این شکل از تسهیلات از سوی یک بانک دولتی پرداخت می گردد، اما شش راستا اصلی وفرعی پرداخت وام خرید مسکن وجود دارد. در قالب این شش راستا، شش بانک تجاری دولتی و خصوصی اقدام به پرداخت وام خرید مسکن در دو شکل عمده به متقاضیان می نمایند.

بعضی از این وام ها به صراحت با عنوان وام خرید مسکن از سوی بعضی از این بانک ها به متقاضیان معرفی می گردد و در بعضی دیگر به صراحت اعلام نمی گردد که امکان دریافت وام برای خرید مسکن وجود دارد، اما عملا امکان دریافت تسهیلات با اتکا به سپرده های قبلی متقاضیان برای آن ها میسر است.

حتی در یک شکل از پرداخت این وام ها، امکان دریافت وام نامحدود از یک راستا نامرئی وجود دارد. بانک پرداخت نماینده این تسهیلات به صورت نامرئی و بدون آنکه به صراحت اعلام گردد این بانک تسهیلات خرید مسکن پرداخت می نماید، با شرایطی وام نامحدود به متقاضیان پرداخت می نماید. با این حال، شکل غالب وامی که عمده متقاضیان خرید مسکن از آن استفاده می نمایند وام 100 میلیون تومانی است که با احتساب میانگین قیمت 23 میلیون تومانی هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران از یکسو و هزینه خرید اوراق از سوی دیگر، این وام تنها هزینه خرید حدود 4 مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش می دهد.

آنالیز ها نشان می دهد این وام عملا کارآیی خود را در بازار مسکن از دست داده است. با این حال انواع دیگری از وام های خرید مسکن در دسترسی متقاضیان واقع شده است که این وام ها بسته به مبلغ، شرایط آن ها و به خصوص اقساط ماهانه ونرخ سودی که برایشان معین شده است، می تواند برای بعضی از متقاضیان مسکن کارآمدتر از وام 100 میلیون تومانی باشد. به طور کلی درحال حاضر 6 راستا برای دریافت وام مسکن از سوی 6 بانک وجود دارد.

همان گونه که گفته شد بعضی از این وام ها در قالب وام خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می گردد وبانک وام دهنده به صراحت اعلام می نماید تسهیلات مسکن به متقاضیان اختصاص می دهد، اما بعضی دیگر به صراحت این موضوع را اعلام ننموده، اما در عمل سپرده گذاران آن ها می توانند اقدام به دریافت وام برای خرید مسکن نمایند.

یک طبقه بندی مربوط به انواع این تسهیلات به سقف تسهیلات و شرایط پرداخت وام به لحاظ مبلغ آن مربوط می گردد. درحالی که عمده این تسهیلات در قالب تسهیلات با سقف معین پرداخت می گردد، اما در یک شکل از این وام ها، تسهیلات نامحدود با شرایط خاص به متقاضیان قابل پرداخت است. در واقع سقف تسهیلات در هر 6 گروه از این وام ها از 50 میلیون تومان تا سقف نامحدود معین شده است.

در میان این 6 نوع از تسهیلات، تنها یک مورد احتیاجمند سپرده گذاری است. وام 80 میلیونی خرید مسکن که از سوی یکی از بانک های دولتی به متقاضیان واجد شرایط به شرط خانه اولی بودن پرداخت می گردد، احتیاجمند سپرده گذاری نیمی از مبلغ سقف این وام به مدت یکسال است. مابقی تسهیلات احتیاجمند سپرده گذاری به قصد دریافت وام مسکن نیست بلکه بعضی از آن ها به صورت آنی و بعضی دیگر با تکیه بر سپرده های قبلی به متقاضیان پرداخت می گردد.

این وام ها همچنین یک معینه دیگر دارند. دوره بازپرداخت این وام ها در 6 گروه تسهیلات یاد شده، بین 3 تا 12 سال است. همچنین به لحاظ نرخ سود معین شده برای این گونه تسهیلات نیز سود این وام ها از 8 درصد تا 18 درصد اسمی و همچنین سود های واقعی بالای 26 و 27 درصد است.

وام نامرئی خرید مسکن که با سقف نامحدود از سوی یکی از بانک های خصوصی به متقاضیان و با تکیه بر سپرده های قبلی به آن ها پرداخت می گردد و حتی در این شکل از تسهیلات سند واحد مسکونی نیز در رهن بانک نمی رود، با نرخ سود واقعی بیش از 26 درصد به متقاضیان پرداخت می گردد.

نکته جالب دیگری که در ارتباط با این 6 شکل پرداخت وام مسکن در بازار تسهیلات بانکی مربوط به این بخش می توان به آن اشاره نمود، آن است که این وام ها آدرس های فرعی و اصلی دارند به این معنا که در کنار بانک هایی که این تسهیلات را با عنوان وام خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می نمایند بانک های دیگر از قرار دادن عنوان وام مسکن بر روی این تسهیلات خودداری نموده و در بعضی موارد با عنوان پرداخت تسهیلات برای تعمیرات و بازسازی، حتی تا 80 درصد ارزش روز ملک را به عنوان تسهیلات جعاله به متقاضیان پرداخت می نمایند.

جزئیات مربوط به این وام ها که هم اکنون از سوی شبکه بانکی به متقاضیان پرداخت می گردد، نشان می دهد در شرایط فعلی شرط دریافت وام 50 میلیونی مسکن که به عنوان کف تسهیلات این بخش از سوی یک بانک خصوصی به اسم وام تعمیرات و با عنوان اجرای یک طرح این بانک پرداخت می گردد، سپرده گذاری 4 ماهه 50 میلیون تومانی-معادل مبلغ وام درخواستی- است. پس از این مدت 50 میلیون تومان به عنوان وام به فرد متقاضی تعلق می گیرد که با 50 میلیون تومان سپرده خود جمعا 100 میلیون تومان از بانک برداشت می نماید. نرخ سود این تسهیلات 13 درصد و بازپرداخت آن 3 ساله درنظر گرفته شده است.

رقم قسط ماهانه این وام نیز حدود یک میلیون و700 هزار تومان برآورد می گردد. وام 80 میلیون تومانی که مهم ترین شرط آن خانه اولی بودن یا عدم برخورداری از سابقه مالکیت مسکن است با نرخ سود 8 درصد و دوره بازپرداخت 12 ساله به متقاضیان پرداخت می گردد و رقم قسط ماهانه آن نیز 870 هزار تومان است. این وام مسکن اگرچه ارزان ترین وام خرید مسکن در شبکه بانکی محسوب می گردد، اما در عمل بی اثر ترین وام به لحاظ پوشش بخشی از هزینه خرید واحد های مسکونی نیز محسوب می گردد.

تسهیلات خرید مسکن 100 میلیون تومانی که با استفاده از اوراق از سوی یک بانک دولتی به متقاضیان خرید مسکن پرداخت می گردد نیز با شرط خرید اوراق با نرخ سود 5/ 17 درصد و بازپرداخت 12 ساله، به متقاضیان پرداخت می گردد که مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات هم معادل یک میلیون و660 هزار تومان است.

هم اکنون دو نوع تسهیلات 200 میلیون تومانی خرید مسکن از سوی دو بانک مختلف خصوصی نیز به متقاضیان پرداخت می گردد. یکی از این وام های 200 میلیون تومانی توسط یک بانک خصوصی نه با عنوان صریح وام خرید مسکن که به عنوان تسهیلات با تکیه بر سند آپارتمان ارائه می گردد. شرط اول برای دریافت این تسهیلات داشتن سند آپارتمان تحت مالکیت متقاضی است. شرط دیگر شامل مسدود شدن 22 درصد مبلغ وام به مدت پنج سال است. نرخ سود این تسهیلات نیز 18 درصد با دوره بازپرداخت پنج ساله و مبلغ قسط ماهانه 5 میلیون و 500 هزار تومان است.

وام دوم 200 میلیونی که از سوی یک بانک خصوصی دیگر به متقاضیان پرداخت می گردد، با شرط سپرده گذاری 3 ماهه به متقاضیان تعلق می گیرد. در ازای هر میزان سپرده گذاری، 3 ماه بعد، تا دو برابر سپرده، حداکثر تا سقف 200 میلیون تومان به فرد سپرده گذار تسهیلات داده می گردد. نرخ سود این تسهیلات نیز 18 درصد و با دوره بازپرداخت سه ساله است. مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات هم معادل7 میلیون و 230 هزار تومان است. از سوی دیگر، یک شکل وام مسکن تا سقف 750 میلیون تومان است که به صراحت تحت عنوان وام خرید توسط یک بانک خصوصی ارائه می گردد. شرط دریافت این وام رعایت سقف 50 درصدی ارزش ملک است.

نرخ سود این تسهیلات 18 درصدو دوره بازپرداخت آن هم پنج ساله است. در خصوص این وام بانک پرداخت نماینده امکان پرداخت مبلغ درخواستی از سوی متقاضی به میزان کمتر از سقف 750 میلیون تومانی را نیز فراهم نموده است و مبلغ اقساط این تسهیلات هم در صورت دریافت سقف 750 میلیون تومانی مبلغی معادل حدود 18 میلیون تومان است.

در شکل پرداخت وام به صورت نامحدود که توسط یک بانک خصوصی دیگر نه به عنوان وام خرید که با تکیه بر سپرده اشخاص، بدون احتیاج به ترهین سند آپارتمان ارائه می گردد، شرط اول دریافت تسهیلات داشتن سند ملک صرفا برای رویت شعبه بدون احتیاج به ترهین سند است. برای دریافت این وام همچنین شرط دومی معین شده است مبنی بر آنکه ضروری است فرد سپرده ای از قبل در این بانک داشته باشد و تسهیلات نامحدود معادل 80 درصد مبلغ سپرده، به فرد متقاضی تعلق می گیرد. در این صورت، نرخ سود سپرده به 13 درصد کاهش پیدا می نماید.

نکته مهم آن است که سپرده، تا زمان بازپرداخت وام، قابل برداشت نیست. نرخ سود اسمی این تسهیلات 18 درصد و دوره بازپرداخت آن 3 ساله است. مبلغ اقساط ماهانه این تسهیلات با توجه به نامحدود بودن سقف آن براساس میزان تسهیلات پرداخت شده به فرد متقاضی محاسبه می گردد.

در شرایطی که وام 100 میلیونی خرید مسکن تنها حدود 4 مترمربع از هزینه خرید آپارتمان را پوشش می دهد وام 750 میلیون تومانی به طور متوسط برای خرید 35 مترمربع واحد مسکونی کفایت می نماید که فاصله قابل توجهی محسوب می گردد. البته درخصوص تسهیلاتی که احتیاجمند رسوب سپرده در حساب بانکی تا زمان بازپرداخت وام و تسویه با بانک است، هر چند نرخ سود اسمی معادل 18 درصد است، اما نرخ سود واقعی بیش از 26 درصد خواهد بود. درحالی که هم اکنون متقاضیان به 6 راستا برای دریافت تسهیلات خرید مسکن دسترسی دارند، اما بخش قابل توجهی از این راستا ها از سوی آن ها ناشناخته است.

این در حالی است که از سویی، بانک ها دیگر، عملا اشتیاق و میل چندانی به پرداخت تسهیلات مسکن ندارند و بخش قابل توجهی از بانک ها اساسا وام مسکن پرداخت نمی نمایند. این درحالی است که از خرداد ماه 95 محدودیت قبلی از بابت منع سایر بانک ها به جز یک بانک دولتی تخصصی در بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات مسکن نیز برداشته شد و عملا این بانک ها هم مجاز به پرداخت وام مسکن شدند.

آنالیز ها نشان می دهد در شرایط فعلی یک سوال اساسی وجود دارد و آن اینکه چرا به رغم گذشت 4 سال و 3 ماه از برطرف ممنوعیت پرداخت وام مسکن از سوی بانک های تجاری خصوصی و دولتی و برطرف انحصار از یک بانک دولتی در این زمینه، عملا سایر بانک ها تمایل و رغبت چندانی برای پرداخت وام مسکن به متقاضیان ندارند و کماکان بیشترین حجم از وام های خرید مسکن از سوی همان یک بانک تخصصی در حوزه پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان اختصاص می یابد؟

اولین دلیل این موضوع را می توان به طولانی بودن دوره بازپرداخت وام مسکن نسبت داد. بانک های تجاری و تخصصی هم اکنون بیشترین تسهیلات خود را به بخش ها، حوزه ها و صنایعی اختصاص می دهند که حداکثر در یک دوره یکساله و یا کمتر از یکسال بتوانند اصل تسهیلات پرداختی به همراه سود خود را با نرخ مطلوب از سوی وام گیرنده بازپس گیری نمایند. این درحالی است که این رویه درست برخلاف تسهیلات مسکن است. دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن دوره ای طولانی است و نرخ سود تسهیلات مسکن نیز تا حد معینی قابل افزایش است.

از سوی دیگر علت دوم این موضوع به انتظار بعضی از بانک ها برای تغییر نرخ سود تسهیلات و افزایش آن مربوط می گردد. بعضی از بانک ها با شنیدن زمزمه افزایش نرخ سود تسهیلات فعلا تمایلی به پرداخت تسهیلات به خصوص تسهیلات مسکن ندارند و ترجیح می دهند تا زمان معین شدن شرایط منتظر بمانند. در واقع با توجه به ناپایداری و نوسانات مالی که در مقطع زمانی فعلی مشاهده می گردد، انتظار برای افزایش نرخ سود وجود دارد.

بعضی بانک ها تصور می نمایند اگر در شرایط فعلی اقدام به پرداخت تسهیلات با نرخ سود مصوب فعلی نمایند پس از افزایش نرخ سود از دریافت مابه التفاوت نرخ سود جدید محروم خواهند شد و احساس ضرر وزیان می نمایند. از این رو فعلا رغبت چندانی برای ورود به حوزه تسهیلات دهی در بخش مسکن ندارند.